賃貸不動産なら相続税評価額が6分の1に！

会社の信用力＝名刺の力を活用して金融機関から融資を受け、本業と並行して不動産投資で資産形成をする―――。
会社員でありながら、不動産投資によって35歳で3億円の資産を築いた若月りく氏の著書『会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資』では、その方法が解説されています。

※本コラムは「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」（著者：若月りく・ぱる出版）より一部抜粋してご紹介します。

今回は書籍の一部から、「相続税対策の不動産投資」に関連する内容をご紹介します。

【目次】

1．相続税対策の不動産投資の注目度が上がったワケ
2．都心部ワンルームマンションの相続税評価額は約6分の1？！
3．相続税対策に都心部ワンルームマンションを選ぶメリット
4．著者の投資ノウハウがつまった一冊「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」

1．相続税対策の不動産投資の注目度が上がったワケ

この見出しを見て、相続なんてまだ遥か先の話…と思った読者の方もおられるかもしれませんね。

けれども、あなたの「今後」につながる大事な要素も含まれますので、こんな考え方で不動産投資をする人もいるんだ…、程度でも構いませんから、頭の片隅に残すべく読み進めてみてください。

昔、田舎のおじいちゃんやおばあちゃんが、いきなり自分の田畑にアパートを建てて、驚いたような経験はありませんか？
まだ若い世代の方々にはピンとこないかもしれませんが、不動産投資、なかでも都心のワンルームマンション投資は相続税対策にとても有効です。

実は2015年1月に行われた税制改正で、相続時の税に対する基礎控除額が、「3000万円＋（600万円×法定相続人の数）」に減額されました。
改正前は「5000万円+（1000万円×法定相続人の数）」でしたから、実質40％の減額です。

これによって、相続人が妻と子ども2人の場合、改正前は8000万円までは税金は0円だったのが、改正後は4800万円を超えると課税されることになりました。

それまでは、自宅などの不動産を持っている人でも、相続税が課されるだけの資産がある人はそれほど多くなかったのが、都内で家を持っている人のほとんどが相続税の対象となるような大幅増税となったわけです。

このことで、遺産相続の際の課税対象者は大幅に増え、一般的とも言える資産総額の方でも相続対策を考えておく必要性が高まることになりました。

その結果、相続税対策に有効な、都心部のワンルームマンション投資に対する注目も増えつつあるというわけです。

2．都心部ワンルームマンションの相続税評価額は約6分の1？！

ではなぜ、都心のワンルームマンションは相続税対策に有効なのでしょうか？

ワンルームマンションにかぎらず、不動産の購入が税制面で相続対策になる理由は、不動産の「相続税評価額」にあります。

同じ資産でも、現金や預貯金は金額がそのまま評価額となりますが、現金や預貯金を不動産に換えた場合には、土地であれば約8割の評価、建物であれば建築費の約5～7割の固定資産税評価額をもとに評価されるのです。
さらに賃貸用不動産、つまりは1LDKや2LDKなどの投資用マンションにした場合には、借地権割合や借家権割合による減額措置があることから、一般的に相続における評価額が約3分の1にまで圧縮できるのです。

そして、都心のワンルームマンションの場合、1LDKや2LDKと比べて1戸あたりの土地面積持分が狭いのは当然です。
評価額は購入価格の約5分の1程度になるのが普通で、さらに賃貸用の投資不動産として購入すれば、評価額は最終的に約6分の1にまで減額できるのが一般的なセオリーなのです。

たとえば、3000万円の都心部ワンルームマンションを購入して賃貸にした場合には、相続税評価額は約6分の1の約490万円。
マンション購入価格のおよそ15％程度の金額にまで圧縮できるという大きなメリットが得られます（あくまでも一般例で、実際の評価額を確約するものではありません）。

3．相続税対策に都心部ワンルームマンションを選ぶメリット

また、ワンルームマンションは相続における遺産分割時に、分けやすいというメリットがあります。

たとえば6000万円の2LDKを購入したとすると、現金を不動産に換えることで相続税の圧縮はできますが、いざ子ども2人に遺産相続させようとすると、共有登記や現物分割は難しく、場合によっては相続争いにも発展しかねません。

その点、同じ6000万円なら、3000万円の都心ワンルームマンション2戸を買って賃貸活用しておけば、いざ相続となっても2人の子どもに均等に遺産分割できることで〝争続〝リスクが抑えられます。

また、保有する投資用マンションの評価額で節税でき、賃貸による安定的な収入、または売却収入が得られるマンションを子どもに残すこともできます。

まだまだ相続は先のこと…というとらえ方の人は多いかもしれませんが、たとえば親に相続対策としての不動産投資をすすめても良いでしょう。
自分と家族のライフプランを考えても、都心部プレミアム・ワンルーム投資には確かなメリットがあることを分かっていただければと思います。

（※本記事は、「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」からの抜粋です。）

4．著者の投資ノウハウがつまった一冊「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」

会社員なら誰しも当たり前に持ち歩いている名刺。『会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資』では、その名刺にある「会社の信用力」を活用して銀行から融資を受け、不動産投資で資産形成をしていく方法を、著者若月氏の実体験に基づきわかりやすく解説しています。

今回紹介したのは内容のほんの一部。“会社にしがみつくことなく、経済的余裕と時間的余裕を獲得したい！”という方は、ぜひ手に取ってみてはいかがでしょうか。