相続税対策の不動産投資に潜むリスクとは！リスク回避のための不動産選びのポイントを解説

相続税対策のひとつとして注目されている不動産の活用。
いろいろ種類がある不動産の中でも特に人気なのが「都心マンション」です。不動産のリスクは、立地を厳選する事で大部分は軽減出来ます。
都心という希少性の高い立地は特に有利になる事から、不動産の中でも都心マンションを活用する方が多くなっているのです。
とはいえ、都心マンションであっても少なからずリスクがあります。
不動産を活用して相続税対策をしようと考えるのであれば、それらのリスクにしっかりと目を向け、いかにリスクを軽減させるかの対策を練らなくてはいけません。
相続税対策としての不動産活用にはどのようなリスクがあるかを把握しておきましょう。

不動産を使った相続税対策のおさらい

まずは、不動産を活用することで、どれくらいの相続税の節約ができるのかおさらいしておきましょう。
詳しく知りたい方は、『相続税対策に不動産を持つVOL.2』で解説していますのでご覧ください。

ここでは、現金財産3,340万円持っている人が、クレアスライフの物件である「コンシェリア大崎<TOKYO PREMIUM>の201号室を借家として購入した場合と、そのまま現金として所有した場合における相続税の差を比較します。

【現金のまま相続】

課税評価額=3,340万円
税率=55％
相続税=3,340万円×0.55=1,837万円

3,340万円を現金のまま相続した場合、課税評価額はそのままで、約1,837万円の相続税がかかることになります。

【コンシェリア大崎201号室を購入し相続】

課税評価額=460万円
税率=55％
相続税=460万円×0.55=253万円

3,340万円の現金をコンシェリア大崎201号室に換えることで、課税評価額を現金の場合の約7分の1にまで減らすことができ、結果的に約1,584万円の相続税の節約になるのです。

不動産の種類ごとのリスク

現金を不動産に換えることで大幅な相続税の節約になることがわかりましたが、不動産の運用には、どのような種類のものであれリスクがつきまとうものです。
不動産の種類それぞれのリスクについて確認しておきましょう。

【土地の選定】

例えば地方の土地は買い手、借り手ともに少なく、インカムゲインやキャピタルゲインを充分に確保できないリスクがあります。
日本の人口減少に加え、都市への人口流入も続くため、長期的に見てもお勧めできません。収益が少なく、固定資産税ばかりがかかるという事態に陥ることも。

一方、都心、例えば東京都では2045年でも2015年の人口を維持すると国立社会保障・人口問題研究所が平成30年3月30日に公表した資料で見て取れます。
また同資料では、都心の千代田区、港区、中央区では2015年の人口よりも増えるという推計されています。長期的に見て借り手に困らない、と言えます。

【建物の選定】

1棟アパートは修繕費などの費用が後になってまとまってかかります。
マンションであれば、修繕積立金は税務上の損金として計上できるものの、１棟アパートでは、自分で収入の一部分を積み立てておいても損金として計上できず、課税されることになります。
またアパートで都心に立っている物件はほとんどなく、賃貸需要の弱い地方都市に立地していることが多いため、空室期間が長くなりがちで、また、他にアパートを建築できる空地も多いため、競争相手のアパートが次々完成して、入居者を取られてしまう、なんてことも多いです。
部屋数があれば、どこかが空いても、どこかの部屋が埋まっていてカバー出来るという程、甘くありません。

区分マンションはアパートと比較した場合、部屋の広さのわりに価格が高いというのが最大のネックです。
ただし、１部屋単位で購入できるため、総投資金額としては抑えることができます。

中古戸建は一回入居すると長期的に入居してもらえるが、一度空くと空室期間が長くなりがちです。
安く購入できたとしてもリフォームにアパートやマンションはある程度構造や設備に統一性があるため修繕の時間や費用が簡単に見積もることができますが、戸建は地場の大工が施工した、なんていうこともありますから、どこが問題なのかプロに実物を見てもらえなければ判断できず時間や費用がかかるという可能性があります。

それぞれの種類の特徴について以下の表にまとめておきましたので参考にしてください。

続税対策なら都心マンション（1R）がおすすめ

相続税対策のために不動産を活用したいのであれば、都心で区分のマンションを購入するのがおすすめです。
さらに、家族向けよりも単身向けの方がより安心です。

売却時にも、需要があり買い手が見つけやすいです。
相続税の圧縮分を考慮すれば、ある程度値崩れしたとしても得をすることになります。

どのような種類のものであれ不動産活用にはリスクがあるものです。
できるだけリスクが小さいものを選び、そのリスクに対しても対策をとりながら相続税対策をしていきましょう。
都心の区分マンションを活用した相続対策について興味がある方はぜひクレアスライフにご相談ください。
クレアスライフでは、相続税対策についてのセミナーを多く開催しています。
本コラムをご覧になって疑問点、自分にも合うだろうかという疑問をお持ちの方には最適です。