よく不動産投資というと、「所得税が還付されます」とか「相続税や贈与税が安くなります」などの言葉を目にします。
たしかに不動産を活用することで、税金面でのメリットはあるようです。ただし不動産であれば何でもよいというわけでもなさそうです。
また、どの不動産でも同じ効果になるわけではありません。ここでは、不動産投資がなぜ「節税」になるのかという基礎のおさらいをしながら、投資不動産選びのヒントにしていきましょう。
1.課税所得を引き下げる
例えばサラリーマンの場合、お給料をもらう時点ですでに源泉所得税が引かれています。
そして、引かれたあとの手取り収入のなかで生活を維持するための費用を捻出しています。
不動産投資における家賃収入は、その不動産収入を維持するためのさまざまな諸経費をまず家賃収入から差し引いたあとに、その残った所得に対して所得税が課せられます。
その諸経費には、建物の減価償却費や、物件を維持するための管理費や修繕費、固定資産税などがあげられます。
サラリーマンがお給料を稼ぐうえで、年齢と共に減価償却費を経費として差し引くことや健康を維持するための費用を経費にすることはできませんので、収入から経費を差し引ける優位性が不動産投資にはあるといえます。
また、不動産投資は、さまざまな経費を差し引いた際、家賃収入を経費が上回り、確定申告書上マイナスになった場合は、そのマイナス分を給与所得と通算することができます。
つまり、その場合、結果として給与所得を引き下げますので、すでに天引きされた所得税が還付されたり、翌年にかかる住民税を軽減したりすることができます。
ただ損失を出して節税することにはあまり意味がありませんので、いかに収入を作りながら、効果的に経費を差し引いていくかが重要です。
実費をともなわない建物の減価償却費がどれくらい差し引けるかなどがそれにあたるといえるでしょう。
2.相続税や贈与税を引き下げる
相続税や贈与税は、いずれも時価（実勢価格）ではなく相続税評価額に対し課税されます。
つまり、その資産の時価ではなく評価額がいくらになるかがポイントです。
例えば現金であれば、その額面の金額が評価額となりますが、不動産の場合は異なります。
マンション一室で考えた場合、その購入金額や、売却する際の相場金額が評価額ではありません。
マンションの場合は、まず建物部分は固定資産税評価額というものを基に算出され、土地部分は路線価というものを基に算出されます。
これらは一般的に時価よりも低くなっています。また、そのマンションを自分で使わず、投資、つまり第三者に賃貸している場合は、定められた割合をそこからさらに差し引くことができますので、自己利用よりも評価額は引き下がります。
ただ、こちらも所得税同様で、固定資産税評価額や路線価の低い不動産を購入してまで、評価額を引き下げることは意味がありません。
都心の物件などのように実際の時価は高価でありながら、その評価額との間に乖離がある不動産であることが望ましいといえるでしょう。
収入や資産評価が高くなればなるほど、それに課税される税金も高くなるのは当然です。
ただし、先述のとおり、収入や資産価値を下げてまで税金を引き下げることは節税とはいえません。
収入を上げながらいかに所得税を上げないようにするか、高価な不動産を持ちながらいかに相続税や贈与税を上げないようにするかがポイントです。
そして、税金には思わぬ落とし穴もありますので、詳細については必ず専門家や信頼できるパートナーに相談するようにしましょう。
