不動産投資には東京都心の分譲マンションがおすすめという意見は多いですが、そこにはどのような人が住んでおり、どのような設備が重要とされているのでしょうか。
今回は、都心の賃貸マーケット状況などを踏まえ、一人暮らしのお客様が部屋に求めている設備などについてご紹介します。
【目次】
1．東京都心の賃貸マーケット状況
2．都心の賃貸マーケットを支える要素
東京への人口集中
法人契約の社宅の増加
ミドル層・外国人
3．【シチュエーション別】一人暮らしのお客様が求めている設備・環境
部屋探し時
内見時
4．クレアスライフが提供する「コンシェリア」マンションシリーズ
5．まとめ
1．東京都心の賃貸マーケット状況
まずは、都心の賃貸マーケット状況からご説明します。クレアスライフが調査したところによると、23区内に限って言えば、2019年1～3月の繁忙期において分譲マンションの在庫の少なさが顕著化していました。
繁忙期は、元々入居していたお客様の住み替えにより在庫が発生し、賃料を再設定して新たな入居者を迎え入れるのが一般的な流れですが、今年は賃貸解約件数が少なく、23区内では在庫の少なさが際立っていました。
都心では賃料ベースが高止まりしており、その結果、新たな物件に引っ越すお客様が減少していることが要因の1つと考えられますが、結果的にお客様の解約が少なくなり、安定稼働している物件が増えているようです。
また、空室のある物件においても、在庫が枯渇しがちな状況から、オーナー様の判断で賃料ベースを上げても、設備などによっては入居を希望する人が多いと考えられます。
2．都心の賃貸マーケットを支える要素
活況な都心の賃貸マーケットは以下の3つの要素によって支えられています。
東京への人口集中
まず、第一に挙げられるのが東京への人口集中です。
事実、転入超過率は東京都が0.57％と最も高く、千葉県0.26％、埼玉県0.21％、神奈川県0.15％など近隣の県を圧倒 しています。
しかし、人口が集中する一方で、分譲マンションの供給数が少なくなっているため、オーナー様の判断などで賃料を高く設定しても、空室が続くリスクは減っていると推測できます。
法人契約の社宅の増加
都心の中でも、港区、中央区、千代田区、品川区、渋谷区、新宿区の6区は大手企業の本社が集中しているエリアで、そこで勤務する人たちのために、企業が法人契約で借り上げた社宅も増えています。
実際、2019年の東京全体の有効求人倍率は2.12と、年々上昇 する傾向にあり、今後も倍率の伸長に比例して社宅の需要増加が見込まれることから、不動産賃貸業において社宅が大きなターゲットになるとともに、今後もマーケットを下支えする役割が期待されます。
ミドル層・外国人
30～40代のミドル層や外国人も都心の賃貸マーケットに好影響を与えています。
都心で勤務するミドル層は、一定の経済力があり、上記の都心6区などで賃貸契約する人が多い傾向にあります。
また、都心には海外企業の日本法人や、国際的な活動をする企業も多く、そこで働く外国人からの需要が見込めます。
以前は日本語の不自由さなどから敬遠されることもありましたが、トラブルの際は日本法人や企業が代理で対応するケースも多くなり、都心における主要エンドユーザーの一角を占めるといっても過言ではありません。
3．【シチュエーション別】一人暮らしのお客様が部屋に求めている設備・環境
ここからは、これまでの章を踏まえ、一人暮らしのお客様が部屋およびマンションに求めている設備や環境について、シチュエーション別にご紹介していきます。
部屋探し時
部屋探しの際は、新築の物件を探していると思いがちですが、築20～30年など古い物件でなれければ築数年程度の築浅物件でも入居します。
通勤・通学のアクセスもポイントで、特に物件から駅までの距離を重要視するお客様が多い傾向にあります。事実、駅から徒歩10分以内と10分以上では、かなり賃料に開きがあります。
また、今やインターネット使用料無料の物件は珍しくありませんが、ミドル層以下の世代ではWi-Fiを無料で使えることを絶対条件とするお客様も増えています。
しかし、PCには対応済みでも、スマホには対応できていない物件が未だ多く、今後の安定した賃貸経営には必須の課題となりそうです。
なお、ミドル層では駐車場の有無も部屋探しの重要なポイントでしたが、ミドル層以下の年代は車離れが進んでいる傾向にあり、リーシングもしやすくなるものと考えられます。
内見時
内見時に最も聞かれるのは、部屋の清掃状況と設備についてです。築年数が経過している住宅ほど、部屋のリフォーム状況を気にするお客様が多い傾向にあります。
また、設備が壊れている、あるいは壊れかかっている状態で内見を行わないようにしましょう。例えば、換気扇であれば、作動は正常でも異音が生じるという場合は、内見前に新しいものに交換する必要があります。
マンションのセキュリティーもお客様から重要視されています。防犯カメラの有無や配置は内見時によく質問されるポイントです。
日当たりに関しては、前述のミドル層の場合は、平日は仕事で朝早く帰宅も遅い、休日は外出がちという傾向にあるため、北向きでも他の部屋と賃料に大差がなく、それほど重要とされないケースが増えています。
4．クレアスライフが提供する「コンシェリア」マンションシリーズ
一般的な不動産会社では、駅近から遠方まで様々な物件を総合的に取り扱っていますが、クレアスライフでは、自社ブランド「コンシェリア」マンションシリーズを供給し続けています。
同シリーズは資産価値に優れ、安定した賃貸需要が見込まれる東京都心エリアを中心に展開しているほか、入居する方が快適に、また便利に暮らすことができるように、デザイン・仕様・室内設備などのグレードにもこだわりをもって企画したマンションとなっています。
なお、今回の動画でご紹介した物件は「コンシェリア新橋 ＜TOKYO PREMIUM＞」で、港区、山手線内側に立地し、ビッグターミナルの東京駅、品川駅に直通3分の利便性が特徴です。
また、全室Wi-Fiに対応しており、PC、スマホ、タブレット端末のいずれでも無料でインターネットを使用することができます。
5．まとめ
都心23区の賃貸マーケットは、人口集中や法人の社宅契約、ミドル層や外国人の需要などによって活況を呈しています。
最近の一人暮らしのお客様は、交通アクセスの良さに加え、リフォーム状況、Wi-Fiや防犯カメラの設置など、設備面を重視する傾向があります。
内見の際は、設備の破損や作動状況に注意し、不備がないように事前に対処しておきましょう。
マーケット現況やお客様のニーズを常に把握し、スムーズなリーシングに繋げましょう
