現役中の資産運用として株式投資や投資信託をする方は多い多いと思います。
近年、将来の年金対策や収入源として不動産投資を考えている方が増えています。
そうした方から寄せられる質問として多いのが「家賃下落リスク」に関するものは非常に多いです。
今の家賃が10年後20年後と続いていくわけではなく、入居状況によって家賃が下がっていく可能性は十分にあるため、「家賃が下がらないようにするにはどうすればいいか？」と気にする方は少なくありません。
そこで今回は、家賃低下を防ぐ方法と家賃低下の仕組みについてご紹介していきます。
目次
0．動画で解説
1．家賃低下を防ぐ3つのポイント
1-1周辺の物件のライバルが少なく人が集まりやすい場所立地を選ぶ
1-2入居者が求める設備を充実させる
1-3利便性の高い物件を選ぶ
2．家賃低下が起こる仕組み
3．今後を予測して物件を選ぶことが重要
4．まとめ
0.動画で解説【家賃下落のリスクについて】
まずは、家賃下落のリスクについて動画で解説しましたので、ご確認ください。
動画の内容をまとめたものは、次の章でご紹介していきます。
1．家賃低下を防ぐ3つのポイント
家賃下落を防ぐには、次の3つのポイントを抑えることが重要です。
ポイント1．ライバルが少なく人が集まりやすい場所立地を選ぶ
ポイント2．入居者が求める設備を充実させる
ポイント3．利便性の高い物件を選ぶ
ポイント1．ライバルが少なく人が集まりやすい立地を選ぶ
周辺の物件のライバルが少なく人が集まりやすい立地を選ぶことで、ライバルとの競争を避けることができます。
こうした立地にある物件を見つけることはなかなか大変ですが、周辺のライバルが増えそうな場所は簡単に見つかります。例えば、地方都市で大学や企業が集まる都市でも空き地が多い場合は、新しい賃貸用の物件が建つ余地があるので、今後ライバルか増える可能性があるということです。
例えば東京の都心部など車で移動中、駐車場を探してもなかなか見つからないですね？駐車場などの空き地がなければライバルが増えづらいです。そういったエリアであればライバルの参入リスクが少ないため、長期的に空室リスクを減らすことができ、物件購入時に近い家賃収入を継続して得られる可能性が高くなります。
ポイント2．入居者が求める設備を充実させる
入居者が物件に求める設備をできる限り充実させることで、空室リスクを減らすことができるため、家賃下落リスクも抑えることができます。
入居者が求める設備は時代によって変化していくため、すべての条件を満たすことはできませんが、新築物件やそれに近い物件を選ぶことで、現時点で入居者が求める設備をできる限り満たすことができます。
あとは、時代の変化に応じて、設備を新設、更新して充実させていくことが重要になってきます。
例えば、4.5年前はガラケーが主体でしたが、今はスマホが主体となっており、インターネット環境が改善され、ネットショッピングを楽しむ人が多くなりました。
さらに最近では、ネットショッピングの発達による物流量の増加や人手不足の影響から宅配便の配達時間を細かく設定できなくなっています。
こうした変化に対応し、インターネット環境（できれば入居者無料のWifi環境）を常設することや1人暮らしの方向けに宅配ボックスを設置することで空室リスクを減らし、家賃下落を防ぐことができます。
ポイント3．利便性の高い物件を選ぶ
利便性の高い物件は昔も今も変わらず需要が高く、今後も入居者が求める条件の上位にあり続けると予想できます。
そこで、なるべく利便性の高い物件を選ぶことが大事になってきます。
利便性にもいろいろあります。
「駅から近い」「勤務先や大学が近い」「生活しやすい」など、ポイント1と同じ立地に起因します。
中でも駅からの距離は非常にわかりやすいポイントです。
ただし、絶対的な指標ではありませんので注意してください。
例えば、
新宿駅まで徒歩15分の立地
新宿駅まで電車で15分の駅から徒歩１分の立地
どちらが入居者は喜びますか？
このように、総合的な判断が必要ですので不動産会社の人にアドバイスを求めるとよいでしょう。
2．家賃下落が起こる仕組み
そもそも、家賃下落は勝手に起こるものではなく、「空室」が続くことで投資家が下げていくものになります。
そのため、空室リスクを減らすことが、家賃下落のリスクを減らすことにも繋がります。
当たり前のことですが、賃貸管理会社と連携し、物件をキレイに保ち、入居者の要望に耳を傾けるなど、細かい部分も気を使っていくことが、家賃下落を抑えることにも繋がります。
3．今後を予測して物件を選ぶことが重要
今後を予測して不動産投資を行うことが、家賃下落を抑えることに繋がります。
・ライバル物件が少ない
・設備が充実している
・利便性が高い
こうしたことは、今の状況を見るだけではなく、市区町村に出向き、区画整理の情報なども確認し、分かる範囲で未来予測をするようにしましょう。
そうすることで、「どこのどういった物件なら家賃下落が起きにくいのか」を推測することが可能です。
なかなか、そのような時間を取ることは難しい方は、不動産会社にそういった資料を提供してもらいましょう。
不動産会社も物件を販売するにあたり、賃料相場やその見通しの調査を行っています。
4．まとめ
家賃下落リスクは空室リスクにとても影響されます。
入居者がいれば、家賃を下げる必要もないため、家賃下落ということにはなりません。
購入前に事前によく調べ、購入後は継続的に設備を充実させる事はもちろん、少しでもキレイに長く使ってもらえるよう管理会社と連携することも重要です。
