不動産投資は地震リスクを忘れずに！耐震建築や地震保険の選び方・費用とは

不動産投資に潜むリスクの1つが災害です。
その中でも、特に心配な災害が大規模地震ではないでしょうか。

今回は、そんな地震リスクへの対策を考えていきます。
地震大国日本で不動産をする以上避けられない問題なので、適切な対策をとるようにしましょう。

【目次】

1．地震リスクへの対策法
　耐震・制震構造の建物を選ぶ
　地震保険に加入する
2．地震保険の中身に注意する
3．常に地震リスクを意識しておく
4．まとめ

1．地震リスクへの対策法

住宅の地震リスクへの対策といっても、実は2つしかありません。
2つしかないため、どちらも怠るべきではない大切なポイントといえます。

耐震・制震構造の建物を選ぶ

物件購入時、または購入前に可能な対策が耐震・制震構造の物件を選ぶことです。
近年では耐震や制震のほかに「免震」構造の建物もあります。

耐震はその名の通り「揺れに耐える」、制震はダンパーなどで「揺れを吸収する」、免震は地盤と建物を切り離すことで「建物に揺れを伝えない」という違いがあります。
その中でも、サラリーマン大家におすすめの選択肢は、耐震基準を満たした耐震構造の建物を選ぶことがメインの対策になります。
まず耐震基準ですが、耐震基準を満たしたかどうかの目安となるのが、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物であるかどうかであり、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合しています。このとき、築年数だけを見て安心してはいけません。

1981年以前に建築確認を受けてから着工し、その後1981年6月1日以降に完成した建物もたくさんあるからです。ですので、着工した日付は必ず確認するようにしましょう。
耐震・制震構造の建物は、阪神淡路大震災や東日本大震災でも倒壊の事例はありませんでした。

次に地震保険についてもご説明しますが、主な対策はこの耐震・制震構造の物件を選ぶことですので、こういった部分にも気をつけている不動産投資会社を利用するのも1つの手です。

地震保険に加入する

耐震基準を満たした建物を選ぶことが物件購入前の地震リスク対策とすれば、地震保険への加入は物件購入後の対策といえます。
地震保険は火災保険の特約という位置づけなので、地震保険に加入するためには火災保険に加入しなければなりません。
火災保険には加入することが普通なので、この点は特に問題ないかと思いますが、問題はそこからさらに地震保険に加入するかどうかです。

阪神大震災や東日本大震災の影響で地震保険に加入する人は増加しましたが、それでも地震保険は火災保険ほど普及していません。

地震大国日本において地震保険が広がらない理由はなぜなのでしょうか？
次の項目で詳しく説明していきます。

2．地震保険の中身に注意する

地震保険の補償内容は必ずしも充実しているとは限らないため、その内容をよく見なければなりません。

まず補償額ですが、火災保険の特約として地震保険が存在しているため、主契約である火災保険のおよそ半分の補償額しかないことが大半なのです。
仮に火災保険の補償額が1,000万円だったとすると、地震が起きたときの地震保険の保障内容は500万円程度です。

例えばワンルームマンションでは火災保険の補償額は約400万円ですので、地震保険には200万円ほどしか加入できません。また、地震保険は200万円の保障額でも5年間の保険料が3万円ほどになります。

また、震災レベルのなどの大規模な災害が発生したときには、たくさんの人が保険金の支払いを請求する関係で現実的に保険会社の支払い能力を超える可能性もあります。
そういった場合、保険金の支払いを免除できるということが、保険会社との契約書類に記載されているため、大規模災害のときは保険会社から保険金をもらえない可能性があるということです。
最悪の場合は保険金をもらえない可能性も視野に入れながら、加入を検討するため、地震保険の判断は非常に難しくなります。

3．常に地震リスクを意識しておく

投資用物件を選ぶときに耐震基準を満たした住宅を選択し、地震が起きたときの備えとして地震保険にも加入したとします。

それでもいざ予想を超える大地震が起こってしまったら、建物が倒壊または破損してしまうかもしれませんし、地震による火災でキッチン、浴室などが消失焼失してしまうかもしれません。
また、地震保険が支払われないかもしれません。

本当に地震リスクに備えるのであれば、物件選びや地震保険加入などのほかに、ある程度の蓄えをしておく必要があります。
不動産投資をする場合は物件の老朽化に伴って修繕費などが発生するため、修繕費分を蓄えておく人もいます。
例えば、ワンルームマンション室内の設備を一式新たに設置したとして、200万円～300万円ほどです。いずれは設備も古くなって入れ替えるわけですから、ある程度の金額を貯蓄しておいてはいかがでしょうか？

いざというときのために、何らかの備えをしておくことをおすすめします。