区分所有法は分譲マンションを購入する上で関わる法律の1つです。
今回は、お住まいとしてのマンション購入だけでなく、今注目されているマンション投資においても知っておくとよい基礎知識について簡単に説明していきます。
区分所有法とは
区分所有法は略称で、正式には「建物の区分所有等に関する法律」といいます。
一棟の建物において構造上、利用上で各区分が独立している、例えば分譲マンションの一室のようなその各区分の所有権を区分所有権といいます。
区分所有法では、一棟の建物の所有権をどのように区分するか、または共有部分についてどのように取り扱うかといった内容が定められています。
専有部分と共用部分
区分所有の建物は、区分所有権の対象となる「専有部分」、専有部分以外の区分所有者が共同で使用する「共用部分」に分けられます。
・専有部分
専有部分とは、区分所有権の対象部分で、分譲マンションの○○○号室のような一室を指します。
分譲マンションのパンフレット図面に記載されている専有面積とは、この部分の面積をいいます。
ちなみに専有面積は、実際に利用できる空間（壁の内側）の面積ではなく、壁の中心までを含んだ面積であることに注意しておきましょう。また、マンションのバルコニーは次に説明する共用部分となり、この専有面積には含まれません。
・共用部分
前述の通り、共用部分とは専有部分以外の共同使用される部分を指し、付属施設などもこれにあたります。
さらにこの共用部分は、エントランスやエレベーター、共用廊下などの当然に共同利用される「法定共用部分」と、管理人室や集会所などのように専有部分としての要件を満たしながらも規約によって共用部分として取り扱われる「規約共用部分」に分かれています。
これらの共用部分の持ち分は、原則として各区分所有者の専有面積の割合によって決められます。
なお、土地付きの分譲マンションの敷地のように、その敷地利用権が所有権の共有である場合、その持ち分も共用部分と同様に決められ、さらに専有部分と敷地利用権は別々に売却等の処分ができないことになっています。
管理組合と議決権
複数の所有者がいる区分所有建物では、その運営や管理を行うために所有者による組合を構成する必要があります。
これを「管理組合」といい、区分所有者全員が参加しなければなりません。
管理組合では建物や敷地の管理や利用方法について規約を定めることができ、組合員である区分所有者は、その内容を遵守しなければなりません。
また、管理組合では、少なくとも年に一度「総会」と呼ばれる集まりへ召集があり、決算や予算などの事業報告や、修繕などの長期的な計画の作成、変更に関わる内容を決議していきます。
管理組合で決議するには、「区分所有者数の一定数以上」および「議決権の一定割合以上」の賛成であることが求められ、一般的な数による多数決とは異なります。
ここでいう議決権とは、各専有面積の割合によって決められます。
たとえば専有面積の合計が1,000平方メートルの建物で、Aさんという区分所有者が所有する専有面積が50平方メートルであれば、Aさんが持っている議決権は「50/1,000」ということです。
このように、管理組合で決議するためには、議決権の割合が一定割合以上を満たす必要があります。
また、決議に必要な割合についても、規約の設定・変更などのような場合は全体の4分の3以上、建替えにおいては5分の4以上などと、その項目によって異なっています。
管理組合によって定められた規約は、現在の区分所有者だけでなく、後に売却され購入した二次取得者や相続等によって承継した者、賃借人にいたるまで効力が及びます。
お住まいとして分譲マンション購入を考えたり、マンション投資を考えたりするうえで、その建物が一定のルールのもと守られていることは安心です。
そして、これらの規約をしっかりと定めていること、また管理組合の運営を法に則ってきちんとサポートしてもらえる建物管理会社に委託していることは、とても重要なことといえるでしょう。
