私たちは都心にある新築のワンルームマンションへの投資をおすすめしていますが、投資用物件であるマンションを貸す際には、注意すべき点がいくつかあります。
不動産投資を行う場合、利回りや空室リスクなど、数字上の注意点は忘れずにチェックしていけるのですが、人に対する注意点は忘れがちです。
そこで今回は、基本的な注意点に加え、忘れがちな「人」に対する注意点についてもご紹介していきます。
マンション投資は、第二の収入源としておすすめですので、注意点をクリアにした上で、ぜひトライしてみてください。
目次
0．動画で解説【マンションを貸す際の注意点】
1．30年一括借り上げとは
注意点1．入居者の内容を確認する
注意点2．入居者の人柄
注意点3．家賃保証会社も重要
2．マンションを貸す際に確認すること
空室リスク
ランニングコストがかかる
通常の契約ではオーナーの都合で賃貸人を退去させられない
3．まとめ
0.動画で解説【マンションを貸す際の注意点】
まずは、マンションを貸す際の注意点について動画で解説しましたので、ご確認ください。
動画の内容をまとめて補足したものは、次の章からご紹介していきます。
1．マンションを貸す際に忘れがちな3つの注意点
動画でもご紹介した通り、マンションを貸す際には「貸す相手」にも注意する必要があります。
投資について考える時に、「数字の計算だけしっかりして、実際に利用してくれる人については考えておらず、大変だった」という経験を持つ方は少なくありません。
まずは、忘れてしまいがちな人に関する注意すべき点を3つご紹介していきます。
注意点1．入居者の内容を確認する
入居者の内容がいい方が、トラブルに陥るケースは少ないので、きちんと意識するようにしましょう。
入居する人のほとんどは社会人ですので、会社からもらった給料や補助を受けて家賃を支払います。つまり、実質的に家賃を支払っているのは会社という考え方ができます。
内容のいい入居者を探すのは難しいですが、内容のいい会社であればそこまで難しくはありません。
内容のいい会社に勤めている人であれば、内容のいい人であると推測できるため、そういった大きな会社が集まる場所で物件を探してみることをおすすめします。
注意点2．入居者の人柄
入居者を1人1人面接するというのは現実的ではありませんので、パートナー会社である賃貸会社にお任せする必要がでてきます。
そこで大事になってくるのが、賃貸会社の選定になります。
賃貸会社が行っている選別の仕方や審査の仕方、保証内容、などを参考に、信頼できる賃貸会社を選定していくことで、入居者の人柄を担保していきます。
やはり、プロの賃貸会社は入居者の選定もしっかりしており、なるべくトラブルが起きないように努めてくれます。
注意点3．家賃保証会社も重要
入居者の選定にどれだけ気を使っていたとしても、家賃の不払い等の問題が発生する可能性があります。
しっかりした家賃保証会社であれば、賃料の不払いの一部を保証してくれます。
2．マンションを貸す際に確認すること
実際に投資用マンションを貸す際にも、確認しておくべき点はあります。
不動産投資をする上で、基本とも言える内容を3つご紹介していきますので、この機会に確認しておきましょう。
・空室リスク
・ランニングコストがかかる
・通常の契約ではオーナーの都合では賃貸人を退去できない
空室リスク
不動産投資では避けられないものの一つが空室リスクです。投資用マンションを貸していると、必ず空室になってしまうタイミングが来ます。
大事なのは、この空室期間をいかに短くするかどうかです。
空室期間を短くするためには、広告や家賃設定、設備の充実等が手としてありますが、一番は立地を確保しておくことです。
利用する可能性のある人が多い場所であれば、それだけで次の居住者が見つかる可能性が高くなります。
そうした意味でも、私たちは都心にある新築ワンルームマンションへの投資をおすすめしています。
ランニングコストがかかる
オーナーとしてマンションを貸す場合、ランニングコストも必ず発生します。
例えば、家の設備が故障した場合は自分で修理する費用を捻出する必要がありますし、退出時には次の入居者のために部屋をキレイにする必要があります。
また、入居者が決まらない場合は広告を出す必要も出てくるかもしれません。
こうしたコストは定期的に必ず発生してきますし、一般的になりつつある設備（近年ではWi-Fiや宅配BOX）は時期を見て導入していかないと、入居者が決まらなかったり、家賃に影響したりする可能性もあります。
これらを踏まえた上でランニングコストを考え、日頃から備えるようにしておきましょう。
通常の契約ではオーナーの都合では賃貸人を退去させられない
通常の賃貸借契約では、自分や家族に住まわせようと思っても、今の入居者を退去させる権限はオーナーにはありません。
単なる投資用物件ではなく、将来的に自分や子供の住まいとしても考えているのであれば、定期借家契約などで貸し出すようにしましょう。
そうすることで、賃貸契約の期間を明確に決める事ができ、将来的に住みたいタイミングで住むことが可能になります。
～定期借家契約とは～
定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了したタイミングで、確実に賃貸借契約が終了するため、居住者は必ず退去しなければいけません。
もちろん、双方同意であれば契約期間の延長も可能です。
3．まとめ
マンションを貸す際の注意点は、空室リスクやランニングコストといった数字だけではなく、入居者のこともしっかり考えるようにしておきましょう。
マンション投資の魅力の1つは、運用の手間がほとんど掛からないことです。
少しでもトラブルのリスクを減らし、効率的に運用していける状況をつくりましょう。
