不動産投資を行う上で、最も気にすべきことの一つが空室リスクです。
いくら自分が納得するような物件を持っていても、実際に利用してもらえなければ収入は発生しませんし、空室が長期間続けば、物件の劣化も早くなってしまう可能性があります。
今回は、そんな不動産投資をする上で避けては通れない空室リスクを抑える方法と、空室リスクへの対策法をご紹介していきます。
空室リスクの少ない物件の中から投資用物件を選ぶことで、効率よく物件を探すことができるのはもちろん、融資を受けやすくなったり、家賃低下のリスクも抑えることができます。
目次
0．動画で解説【空室リスクについて】
1．空室リスクを抑える3つの基本
基本1．都心の中から立地の良い物件を探す
基本2．1人暮らしにターゲットを絞る
基本3．ワンルームマンションを選ぶ
2．空室リスクを抑える5つの対策法
対策1．既存の入居者を大切にする
対策2．相場や市況に応じた家賃設定
対策3．フリーレントや敷金礼金の設定
対策4．定期的なリノベーション（リフォーム）
対策5．サブリース（家賃保証）
3．まとめ
0．動画で解説【空室リスクについて】
まずは、空室リスクについて動画の解説をご覧ください。
動画の内容をまとめて補足したものは、次の章からご紹介していきます。
1．空室リスクを抑える3つの基本
空室リスクを最小限にとどめるためには、次の3つの基本を守る必要があり、私たちは、「山手線を基準とした都心部に、1人暮らしを対象としたワンルームマンション」を持つことをおすすめしています。
基本1．都心の中から立地の良い物件を探す
基本2．1人暮らしにターゲットを絞る
基本3．ワンルームマンションを選ぶ
基本1．都心の中から立地の良い物件を探す
入居者が多い場所に物件を持つことが、空室リスクを減らす基本中の基本です。
日本は年々人口が減っていますが、そんな中でも東京や大阪、愛知など大都市は、人口が増えているため、そうした大都市の中から、交通の便が良い物件（駅チカや大学の近くなど）を選ぶことが重要です。
特に、東京は最も人口が増え、世界の都市総合ランキングでも常に上位（2017年は3位）に位置しており、海外からの流入も見込めるため、非常におすすめです。
空室リスクを減らすための対策として、私たちは山手線を基準とした東京の都心部にある駅チカ物件を選ぶことを推奨しています。
基本2．1人暮らしにターゲットを絞る
核家族化や単身赴任、学生、外国人労働者などを踏まえると、確実に1人暮らしをターゲットにした方が空室リスクは少なく済みます。
東京の都心部に限った話だと、世帯数の半数以上が1人暮らしであり、今後もその傾向は続くと考えられますし、1人暮らしをする人が最も多いという状況は、おそらく変わりません。
そのため、1人暮らしをする方をターゲットにした物件を持つことが、空室リスクを抑えるポイントになります。
基本3．ワンルームマンションを選ぶ
1人暮らしをターゲットとするため、投資する物件はワンルームマンションをおすすめします。
家賃は周辺物件の相場によって変わってきますが、例えば東京の都心にあるワンルームマンションでは10万円 前後の物件を中心に選んでいくことをおすすめします。
2．空室リスクを抑える５つの対策法
先ほどご紹介した3つの基本を踏まえた上で、空室リスクを抑える対策法を5つご紹介します。
対策1．既存の入居者を大切にする
対策2．相場や市況に応じた家賃設定
対策3．フリーレントや敷金礼金の設定
対策4．定期的なリノベーション（リフォーム）
対策5．サブリース（家賃保証）
対策1．既存の入居者を大切にする
当たり前ですが、入居している方を大切にすることが、空室リスクを抑える近道になります。
入居者が困ったり、不快に思うような部分を少なくするために、定期的に物件を確認したり、管理会社との連携を密にするようにしましょう。
どれだけ入居者を大事にしたとしても、空室になるタイミングは必ず訪れますが、そのスパンが長ければ長いだけ、空室リスクや家賃低下のリスクを抑えることができます。
対策2．相場や市況に応じた家賃設定
実際に空室が生まれた時は、相場や市況に応じた価格設定を行いましょう。
周辺の家賃相場より家賃設定が高い場合は、入居者が決まりにくいことは事実ですが、1月～3月の繁忙期や都心部であれば、埋まる可能性も十分にあります。
相場や市況、時期を意識することで、家賃が高すぎて入居者が決まらないというリスクはもちろん、安くしすぎてしまうという失敗を犯す心配を減らすことができます。
対策3．フリーレントや敷金礼金の設定
フリーレント（一定期間家賃を無料にする）の設定や敷金や礼金を0円にすることで、「すぐにでも借りたい」と考えている人にアプローチすることができます。
家賃を下げると、毎月の収入を減らしてしまうことになるので、1か月家賃を無料にするなどして入居者を集めた方が、長期的に見た利益は多くなる可能性が高いです。
対策4．定期的なリノベーション（リフォーム）
立地や交通網など住みやすさに対する需要は大きく変わりませんが、部屋に求める設備は徐々に変わっていきます。
最近では、Wi-Fi設備の設置設定が当たり前になりつつあり、宅配ボックスの有無を気にする人も多くなりました。
10年後にはIoT家電かどうかを気にする人が一定数いる可能性も考えられます。
このように、マンションや部屋に求める設備は、時代とともに変わっていくため、定期的なリノベーションやリフォームを実施することは、入居者確保のためにも避けられないと言えます。
対策5．サブリース（主に家賃保証）
サブリース（主に家賃保証）は、悪い意味で定期的にニュースになっていますが、収入が全く入らない時期がないことを考えると、保証としては1つの選択肢と言えます。
ただ、サブリースによる安心をベースに物件を選んでしまうと、空室リスクや家賃低下リスクを高めてしまう 可能性があるため、十分に注意する必要があります。
3．まとめ
不動産投資を行う上で、空室になってしまうことは、避けては通れません。
その分、空室期間をできる限り短くする努力が重要ですので、今回ご紹介した空室リスクを抑える3つの基本を守りつつ、5つの対策法を参考にしてみてください。
