不動産投資をしている人にとって空室は最大のリスクです。しかし空室が発生しても家賃相当の金額が支払われる保証があれば、大いに魅力的なものに感じられるでしょう。家賃保証（サブリース）システムは、それを具現化した不動産会社によるサービスです。一方で、家賃保証システムには知っておかなければならない裏側もあります。そこで今回は、家賃保証の仕組みについてまとめてみました。
サブリースとは
不動産投資の用語で家賃保証を「サブリース」と呼ぶことがあります。これは不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に「転貸」するシステムのことを言います。つまり、部屋が空室状態にあっても、借主は不動産会社なので家賃は支払われます。一般的に不動産会社が借り上げる家賃の額は、周辺の相場の80～90％相当額に設定されているケースが多いようです。投資するオーナーにとっては、毎月一定額が支払われ、物件の管理運営も任せられるので、安心できるシステムと言えるでしょう。
メリット
入居者への貸主は不動産会社となる
オーナーにとって、空室の心配をしなくてよいのが何よりのメリットです。複数の部屋を所有している方や、一棟単位で賃貸している方にとってみれば、極端なところ、全室空室ということも想定できます。そうした場合、家賃収入がないため、ローンの支払いも厳しくなり、予定していた利回りが確保できなくなる場合もあります。サブリースのサービスが付与されていれば、その心配は少なく、先々の空室リスクの不安も抱えなくて済むのです。また、入居者の家賃滞納やトラブルがあったとしても、不動産会社が貸主であるため、オーナーには影響しないことも多く、安心です。
デメリット
借主は不動産会社となる
サブリースは、不動産会社が借主であるため、その不動産会社が継続して当初の家賃を払い続けることができるかがポイントです。サブリースは、空室を保証するサービスですが、家賃の金額までは保証していません。一定期間ごとに借上賃料の見直しがあります。つまり、物件の立地や条件によっては、ゆくゆく家賃の額は下がることもあるのです。よく広告などで『30年間一括借り上げ』という契約サービスを目にしますが、家賃の額が30年間一定であるということは保証しておらず、詳細を見ると、一定期間ごとに賃料の見直しが入ることとなっています。実際に、そこまでオーナーが確認せず、賃料変更時にトラブルが起こっているケースも見受けられます。また、サブリース契約中に物件を売却する際は、原則として、そのサービスを次の購入者も引き継ぐこととなるため、売却時の足かせになる場合もあります。
仕組みを理解することが大事
サブリースの仕組みは、不動産会社が借り上げた部屋を転貸した際に生じる収入と、借り上げたオーナーへ支払う家賃の差額があることによって成り立っています。言わば保険のような仕組みです。つまり、その不動産会社が管理している複数の物件内で、その差額が確保できているからこそ空室のオーナーに家賃が払える、もしくはその不動産会社の経営が健全であることが前提となっているのです。そもそも周辺の賃料相場が下がっている場所等で一定の家賃の額を保証することや、空室の多い物件を保証し続けることは不動産会社にとって逆ザヤとなり、ゆくゆくは破綻することになり兼ねません。
サブリースありきの購入は危険
確かにサブリース契約をすれば空室リスクや入居者の賃料滞納の心配がなく、入居者からのトラブルも引き受けてくれるなど良い点はあります。しかし不動産投資の原則は、優良物件を所有することにあり、また家賃とは、入居者にとって住空間への満足に対する対価ですので、まさに立地の良さであり物件の利便性です。 そう言った物件だからこそはじめて、サブリースの仕組みも成り立つのです。 つまり、不動産投資における選択の優先順位は、まず物件であり、その次に不動産会社やその会社が提供するサービスなのです。
不動産会社にも様々な種類があります。投資を得意とする会社もあれば不得手な会社もあります。これは、販売担当者にも言える事です。サービスやシステムの裏側の説明をしっかり受け、信頼できる物件や会社を選ぶことをオススメします。
