不動産投資を始めたら次はさらに収益をアップするためにはどうすれば良いのかも考えましょう。
たとえ、不動産物件が優良で常に入居者に恵まれているとしても、不動産投資事業として収益アップを図るための知恵を絞る必要があります。
その方法の一つが「不動産投資ローンの借り換え」なのです。
金利を見直すと返済額が減る
不動産投資ローンの借り換えをすることで、効果があるものに金利の見直しがあります。
金利を見直すことで、借り入れ元本に対する支払利息が減りますので、当然ながら毎月の返済額が減ることになります。返済額が減ってくれれば、当然、手元の資金が増えますよね。その増えた資金は不動産投資事業に充てることができるのです。
不動産経営にはメンテナンスはつきものです。物件は年数が経過すれば経年劣化が進んでいきます。
これからも安定した家賃収入を得られるように、そして、その不動産価値を維持できるように修繕などのメンテナンスを定期的にする必要があるのです。このようなメンテナンス費用のために資金を準備しておくことはオーナーにとって大切なお仕事になります。
例えば、リノベーションなど大規模な修繕をしたい時にも資金があれば、わざわざ金融機関からそのための資金を調達することもなくなります。
もしも、新たにローンを借りなければならなくなるとローンは2つに増えてしまい、キャッシュフローが悪化してしまうことも考えられるのです。
年数が経過したマンションをリノベーションすれば、たとえ中古であっても室内は新築同様に生まれ変わることができます。利便性の良い立地に加えて新築同様の部屋は、客付けのための好材料になってくれるでしょう。
長期の返済期間を見直すと期間短縮する
現在のローンの返済期間が30年など長期の場合は、返済期間を短縮する見直し方法があります。期間短縮することで返済総額を抑えることが可能になります。
返済期間が長いと返済開始の当初は返済額のうちほとんどが支払利息で占められています。そうなるとなかなか借入れした元金そのものが減ってくれません。
そこで、低金利のローンへ借換えをすることと並行して返済期間の短縮にもチャレンジしてみましょう。
この借り換えの効果は元金が減るスピードのアップだけではありません。今後、社会経済の状況が変化していくことを見据えて、インフレや金利の上昇へのリスクヘッジになるのです。
返済期間を短縮すれば元本の返済スピードがアップしますので、それに伴って月々の支払利息が減り、利息の支払総額も減ってくれます。
その代わりに、毎月の返済額が増えてしまうケースもありますので、その影響で借り換え前よりもキャッシュフローが悪化することがないようにしっかり検証をしましょう。
ローンの借り換えの際に気をつけたいこと
出きるだけ現在のローンよりも条件の良いローンに乗り換えたいものですね。
しかし、目先の条件ばかりに気に取られないように見落としがちな点がないか、今一度チェックしてみましょう。
借り換えには費用がかかる
借り換えには、諸費用がかかります。
借り換え前のローンの繰り上げ返済のための手数料や担保抹消手続きのための費用、そして、新しいローンのために設定する費用などになります。決して少ない金額ではありません。
諸費用についても加味したうえでローンの借り換えによるメリットとその効果について検討しましょう。
実行金利が高くなる
借り換えを検討している金融機関が初めて取引をするという場合には、こちらが希望する金利、または他の金融機関よりも高くなる可能性があります。
なぜなら、新規の顧客と初めて取引をする金融機関にとっては、その顧客が約束どおり返済してくれるのだろうかと心配になるわけです。金融機関は損をしないように金利を高めにして利息を早く回収したいと考えることでしょう。
そうなると、借り換えのメリットはかなり減ってしまいますよね。金融機関の知り合いは多いに越したことはないでしょう。
不動産投資は「投資」と言う名称はついていますが、立派な事業なのです。収益のアップのためにどのような方法があるのか、何が得策なのかは、常にオーナーが考えておくべきことです。
入居者に困ることがない状態であっても、大切な不動産資産の価値を維持するためと収益アップのための努力をしてほしいと思っています。
エンジェル
