家賃収入が確保できる資産形成として人気の高い不動産投資。最近はメディアでも取り上げられる機会が増えました。
一方、せっかく不動産投資に興味はあるのに、あと一歩が踏み出せないという人もいるようです。その要因は、不動産投資についてきちんとした知識をお持ちではないからです。
そこで今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい不動産投資ローンについてお伝えしましょう。
不動産投資には専用のローンがある
不動産投資といっても、実際には、ほとんどの人がローンを利用されています。じつは不動産投資の専用のローンというものがあります。「不動産投資ローン」や「アパートローン」などが専用のローンになります。
ローンの特徴は、手元の資金は少額でも、不動産投資をスタートできることです。ローンを扱っている金融機関は、メガバンクから信用金庫、そしてネット銀行まで幅広いため、ご自身のメインバンクでもきっと扱っているはずです。この機会に条件の良いローンをみつけるのと同時に、長い付き合いができる金融機関とも出逢えそうですね。
ローンには『団体信用生命保険（以下、団信）』が付く
ローン借入れ後に万が一のことが自分にあった場合、遺された家族に残りのローンを背負わせてしまうのではないだろうかという不安があるようです。
不動産投資ローンにも住宅ローンと同じ様に団信に加入することで、その不安はクリアになります。
ローンは生命保険の役割も担う
団信は、ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度障害になった場合、加入している生命保険会社から、ローン残高に相当する保険金がローンの借入れ先である金融機関に支払われ完済されるものです。
よって、遺された家族にローンの残債がない不動産投資物件、つまり資産を遺すことができます。
団信の加入条件は
団信は誰でも加入できるわけではありません。加入する際には団信の引受会社（生命保険会社）の審査があり、健康状態によっては加入できない場合もあるのです。
また、団信の申し込みには、一般の生命保険の申し込みと同様に「告知書」を提出します。告知書には病歴や診察、投薬、検査内容などを記入します。加齢とともに厳しくなることは想像がつきますね。
不動産投資ローンは団信に加入することを条件としている金融機関と、原則、加入を必須とはしない金融機関があります。仮に、団信が付帯しないローンであっても、ご自身で生命保険に加入することで賄うこともできます。
団信というと、住宅ローンに付帯するものと思いがちですが、不動産投資ローンでも加入することができるのです。
返済中の心配事も解決しましょう
不動産投資に対して、ローンを組んだ後の返済がきちんとできるかどうかという心配事をお持ちかもしれません。
もしも、働くことができなくなったら？
もしも、ご自身がローン返済期間中に死亡、または高度障害状態になった場合は、団信に加入することで家族にローン債務を背負わせることはなくなります。
では、働けなくなったときはどうでしょう。例えば、病気やケガ、結婚・出産や親の介護などの理由でやむなく退職をしなければならないということもあるかもしれません。
ライフプランのうえで生活や暮らしに大きな変化が起こりうる可能性があります。
不動産投資ローンは家賃で賄える
マイホームのローンと、不動産投資のローンの違いはまさにここにあります。不動産投資ローンは、たとえ自分の収入がなくなっても他人の資金で返済していくことができるのです。
不動産投資物件を貸している入居者からの家賃をローン返済にあてているからです。このようにきちんと安定的に家賃収入があれば、返済の心配はなくなります。
しかし、どんな物件でもいいのかというとそうではありません。安定的に家賃が入ってくる、つまり「優良物件」を購入することがポイントです。
優良物件とは、通勤、通学に便利で人気の高いエリアに建つ、管理がしっかり行き届いた物件です。例えば、山手線エリアなどは常に入居者はつきやすく空室や賃料下落といったリスクが軽減され安定的に家賃収入を得ることが期待できます。
ライフプランが変化しても、優良物件を持つことで不動産という資産を安心して持ち続けることでできます。
住宅ローンとの大きな違いとは
住宅ローンには、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」など税制優遇があります。
しかし、事業として行う不動産投資ローンでは住宅ローン控除を利用できません。
ただし、不動産投資には、事業ならではのメリットがあります。その一つは、経費です。
例えば、ローンに係る利息や修繕費、建物にかかる火災保険や地震保険などの損害保険料、固定資産税などです。これらは原則、必要経費として認められています。税金を計算するうえで収入から経費を引くと不動産所得を小さくすることができるので、結果的に支払う税金が減ります。それから、減価償却費という経費もあります。建物の経年劣化を経費として一定額計上できるのです。
不動産投資ローンは家賃収入から返済することを前提とするため、安心な優良物件を選ぶことが重要なポイントだとおわかりですね。
このようにひとつひとつきちんとした知識を得ることで心配事は解決できるのです。あとは、末永く支えてくれるパートナーと優良な物件に出逢うだけですね。
エンジェル
