東京23区各区には条例による「ワンルームマンション規制」というものがあるのをご存知でしょうか。
規制は1980年代からありましたが、10年ぐらい前から23区全体に条例もしくは指導要網による規制がされワンルームマンション建設が抑制されています。
東京にワンルームマンションが建てにくいということは、つまり、需要に対する供給が小さくなっているとうこと。
条例で粗悪なワンルームマンションが規制されている今こそ、東京のワンルームマンション投資がねらい目なのです！
そもそも規制が入った理由
進学や就職で上京する方が多く、東京には単身者世帯が多いです。
単身者は地域コミュニティーにあまり参加しなかったり、ゴミだしのルールを守らなかったり、生活の騒音、駐輪の問題などが発生しやすかったりする傾向があると言われています。
また単身者、特に大学生は住民票を移さない人が多く、それにより居住地の行政に住民税を納めないことが多いようです。
地方自治体としては税収を増やしたので、どちらかというと法人、ファミリー世帯に住んでもらいたいと考えがち。
ワンルームマンション規制は、このような点を鑑みて、地域に根付く世帯の増加、そして、税収を目的として設けられたと考えられます。
ワンルームマンション規制ってどのような規制？
ここでは渋谷区の規制を例にしてみていきましょう。
① 地階を除く階数が3階以上または居室を有する階数が3以上のもの
② 専有面積33㎡未満の住戸（寄宿舎等の住室を含む。以下同じ。）の数が15戸以上のもの
③ 専有面積33㎡未満の住戸の数が総戸数の3分の1以上のもの
④ 住戸の専有面積を共同住宅は28㎡以上、寄宿舎は15㎡以上など（その他駐車施設などの細かい条例もある。）
「専有面積が25㎡以上」など多少の違いはありますが、ほかの区も似たような規制が入っています（名古屋、大阪にも規制はあるが専有面積は18㎡以上）。
これに用地取得価格の高騰、建築コストの上昇などの影響もあり、23区でのワンルームマンション建設は難しくなっており、多くの分譲会社が横浜市や川崎市など、東京近郊に建設エリアを移行しています。
需要は増加している
上記で記載したことの影響もあり、東京のワンルームマンションの供給は減少傾向にありますが、その一方で需要は増加傾向です。毎年多くの方が地方から東京都に流入してきますし、2020年のオリンピック開催、再開発、企業・大学の都心回帰など、今後も人口が増える要因が多いのです。
賃貸需要が多いというのは、不動産価値が減少しにくいともいえます。
実際に弊社からご購入頂いたお客様でも、15年間所有したマンションを売却し、購入した当時と同じくらいの金額で売れたという人も少なくありません。
インカムゲインを得ながら時期を見て売却することでキャピタルゲインも狙えるのは東京の不動産の魅力なのです。
確かに現在、不動産価格は上がっていますが、低金利、ローン完済年齢の上限が84歳、ローンの最長年数が45年になるなど金融機関の条件は昔と比べてよくなっています。
不動産は購入してからが重要です。出口戦略を考えるならおのずとどこで購入することが成功の近道なのか想像ができるのではないでしょうか。
ただ、23区内であればどこでもいい訳ではありませんし、不動産投資を成功させるためには、知っておかなくてはいけないポイントなども多いです。もちろんリスクもあります。
弊社に相談して頂ければ、昭和59年から培っている不動産投資ノウハウをお伝えすることができます。
お問い合わせ頂いたお客様には、私どもプランナーが、東京の不動産マーケット事情や実際に所有した場合のシミュレーションの作成、マンション経営のリスクについての説明いたします。
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