一般財団法人日本不動産研究所(以下「不動研」)から不動産投資家調査が定期的に発表されています。
今回は、不動産投資家調査にて発表されている期待利回りについて見ていきます。
期待利回りが着実に低下中！
図表1：主要4都市 期待利回りの推移
図表1は、主要4都市における2004年から2019年半ばまでの期待利回りの推移です。
この「期待利回り」とは投資家が不動産の購入価格に対して何％のリターン（純賃料）を期待しているのかを意味する利回りで、不動産投資家へのアンケート調査を基に算出されています。
この期待利回りが下がるということは、「利回りが低くても、不動産投資をしたいと考える傾向にある」ということを意味します。
2009年以降は徐々に期待利回りが低下を続けており、中でも東京都の期待利回りは他府県と大きく差をつけて低く、一段と需要が拡大していると考えられます。
期待利回りから予測する住宅価格の変動とは？
図表2：期待利回りと不動産価格の関係
図表3：東京都 住宅価格指数と期待利回りの推移
図表3は、東京都城東地区の賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りと住宅価格指数の推移をグラフ化したものです。
このグラフを見ると、期待利回りの重要さが分かります。
たとえば、2008年4月の期待利回りは4年ぶりの上昇を示したのですが、その直後にリーマンショックが発生して世界的な金融不況に陥りました。
また、2010年後半から2012年にかけて住宅価格は下落が続きましたが、期待利回りも低下していました。
しかし2009年～2019年の長期で見ると住宅価格指数は大幅な上昇を遂げています。
このように、投資家の期待利回りの変動は、今後の大きな価格変動のタイミングや長期的なトレンドを見定める上で重要な鍵になると考えられます。
今回発表された2019年4月調査の結果によると、東京都城東地区の期待利回りは前回と同じ4.5%であり、住宅価格の上昇はしばらく続くと予測されています。
