不動産投資は所得税と住民税の両方で得できる！

会社員や公務員、士業などの立場であれば、どなたも「名刺の顔」をお持ちではないでしょうか。
サラリーマンが自らの名刺を活用して金融機関から融資を受け、健全な不動産投資でお金を貯めていく―――。

会社勤めをしながら、不動産投資によって35歳で3億円の資産を築いた若月りく氏の著書『会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資』では、その方法が解説されています。

※本コラムは「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」（著者：若月りく・ぱる出版）より一部抜粋してご紹介します。

今回は書籍の一部から、不動産投資の大きなメリット「所得税と住民税の節税」に関連する内容をご紹介します。

【目次】

1．サラリーマンにのしかかる所得税・住民税の負担
2．不動産投資は損益通算により節税につながる
3．所得税、住民税という2つの節税メリット
4．著者の投資ノウハウがつまった一冊「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」

1．サラリーマンにのしかかる所得税・住民税の負担

いま本書を手に取ってくださっている方がサラリーマンであるなら、あなたが毎年納めている税金額がいくらか自覚されているでしょうか。

私、若月りくも一介の会社員ですが、われわれサラリーマンはふつう、確定申告を行って自分で所得税や住民税を納めることはありません（年収2000万円を超える方や、医療費控除等をご自身で行なっている方はご経験があるかと思います）。

その理由は、会社が毎月の給料から所得税や住民税を「源泉徴収」し、加えて年末に年末調整を行うことで、所得税の納税手続きは完了するからです（住民税は金額が確定したものを翌年に徴収する仕組み）。

そのため、個人事業主や会社経営者とは違って、所得税や住民税を支払った実感が乏しい方も少なくないかもしれません。けれども私たちは、意識する・しないに関わらず、必然的に課税所得に支配されるなかで、納税義務を確実に背負って日々を生きています。

課税所得とは、所得税等の課税対象となる個人所得のことです。「所得」から、基礎控除や配偶者控除などの各種所得控除の合計を引いた金額を言います。

しかも所得税は、所得が多ければ多いほど税率が高くなる累進課税ですから、収入の多い人ほど納める税金の割合（税率）は上がっていきます。課税所得に個々の税率を適用して税額を計算し、決して少なくない額を毎月いつの間にか支払っているわけです。

2．不動産投資は損益通算により節税につながる

前置きが長くなりました。このように、いわば問答無用にサラリーマンの給与から引かれていく税金ですが、実は不動産投資によって、納める税額を下げていけることをご存知でしょうか？あなたが毎月、給料から天引きされている税金を、不動産投資を行うことで節税することが可能なのです。

サラリーマンとしての給与に不動産投資の収益を合算する「損益通算」の仕組みによって、減価償却費などの経費分をマイナスし、所得税の節税へとつなげることができます。いわば税引き後のお金を、税引き前のお金にすることができるわけです。

つまりは不動産投資の収支を賢く赤字にして、確定申告でマイナスを合算し、税務上の課税所得を減らします。これが損益通算で、不動産投資が節税に大きくに寄与する要因となるものです。

不動産投資のキャッシュフローがトントンでも、減価償却費のマイナスと調査費（交通費、交際費等を含む）を計上することで、良い塩梅の赤字を作り、課税所得を下げることができます。

3．所得税、住民税という2つの節税メリット

そして、課税所得が減ることで、それに紐づく住民税も当然下がることになります。この所得税、住民税という2つの節税メリットが得られるのが不動産投資の利点なのです。このときの不動産事業による赤字は、言ってみれば不動産投資における、「良い赤字」です。

私の場合、昨年は、年収にして1700～1800万円（一過性のボーナスを含む）でしたが、通常の課税所得ベース（一般的な基礎控除を反映したもの）だと、1300～1400万円くらいの範囲でしょうか。

その課税所得から300万円程度を落としていきます。つまり、不動産所得は300万円程度の赤字になっているということです。

不動産との損益通算で課税所得を300万円減らして所得税を圧縮し、約1000万円の所得になった結果、住民税は10％ですから月に約8万円（本来は10万円超）で済むことになります。年間にすれば、ざっと30万円もの節税になるわけです。

住民税の負担は、実は所得のあった翌年にボディブローのように後から効いてくる負担の大きな税金ですから、それも下がることは思いのほかメリットに感じるものです。

2021年度より、個人住民税について税制改正された内容が適用されます。正確には住民税を計算する際の元となる所得の控除などが変わるわけですが、それによって増税となる方も出てくるでしょう。結局のところ、住民税も所得が多ければ多いほど負担も大きくなります。

所得税と住民税の双方を適正な額へと下げることのできる不動産投資は、やはり大きなメリットを感じてしまうわけです。

（※本記事は、「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」からの抜粋です。）

4．著者の投資ノウハウがつまった一冊「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」

不動産投資には色々な手法やセオリーがありますが、本著『会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資』では若月氏の実体験に基づき、会社員の「名刺」を活用して金融機関から融資を獲得し、不動産投資で堅実にお金を貯めていく方法がわかりやすく解説されています。

今回紹介したのは内容のほんの一部。“定年後も余裕のある暮らしをしたい”“大富豪になりたい！”という方は、ぜひ手に取ってみてはいかがでしょうか。