【目次】
1.商店街の今昔
2.三大銀座と呼ばれる3つの商店街
戸越銀座商店街
十条銀座商店街
砂町銀座商店街
3.三大銀座を不動産投資目線で見てみよう
戸越銀座商店街
十条銀座商店街
砂町銀座商店街
4.単身者向け投資は要検討
5.まとめ
1.商店街の今昔
商店街は、かつては「○○銀座」といった名称で全国に拡大し、現在は約18,700の商店街が営業しています。
ただ、近年は大型店の進出や店主の高齢化による閉店などで、全国の商店街は衰退の一途を辿っているのが現状です。
衰退が進み、閉店のまま空き店舗となり「シャッター通り」と揶揄されることもありますが、まだまだ元気な商店街もたくさんあります。
2.三大銀座と呼ばれる３つの商店街
東京には全国的にも有名な商店街が点在していますが、中でも「三大銀座」は有名です。
人が集まる場所は住みやすい場所と感じることもあるため、投資物件を持つことは大きな強みになるはずです。
さらに、三大銀座は都内主要エリアへのアクセスも良く、こうした強みが「住みたい街」としての魅力を高めていると言えるでしょう。
まずは三大銀座それぞれの特徴を見ていきましょう。
戸越銀座商店街
戸越銀座商店街は、東急池上線の戸越銀座駅に接する全長約1.3キロにわたる関東有数の長さを誇る商店街です。
商店街沿いには約400店の店舗が軒を連ね、生鮮食品店や飲食店、日用雑貨店、衣料品店など利便性の高い業種を中心とした近隣型の店舗構成となっています。
1923年の関東大震災の時、壊滅的な被害を受けた銀座が、レンガ通りのレンガの瓦礫の処分に困っていたところを戸越が譲り受け、水はけの悪かった戸越商店街の通りにレンガを敷き詰めたというのが「戸越銀座」の地名の由来と言われています。
日本全国に300以上ある「○○銀座」の元祖としてその名を知られ、高度経済成長期には先が見えないほどの賑わいを見せていましたが、バブル崩壊直後は通行量が大きく減少しました。
しかし、戸越銀座商栄会商店街振興組合、戸越銀座商店街振興組合、戸越銀座銀六商店街振興組合の3つの商店街振興組合が協力して様々な活性化事業を継続し、平日の通行量は10,000人を超えるなど、近年の通行量は増加傾向にあります。
十条銀座商店街
JR埼京線十条駅前より、中央通り、東通り、西通りに200店を超える店舗で構成し、全長は約520メートルあります。
歴史は古く、1910年の赤羽線(現在はJR埼京線)十条駅開業後、周辺の住宅化により商店街として形成されたと言われています。
戦前にはすでに十条銀座を名乗っていたということから、ご当地銀座としてはかなりの歴史を持っています。
業種構成としては、生鮮食品店、衣料品店を中心に、飲食店、美容室・理髪店、ドラッグストア、日用雑貨店など、生活の利便性を高める業種は一通り揃っています。
特に目を引くのは生鮮食品店と惣菜店で、メディアでも取り上げられ「十条価格」と呼ばれるほど割安で有名です。
商店街のほぼ全域がアーケードで覆われていて、天候を気にせず買い物ができ、1日の来訪客は約15,000人と都内有数です。
砂町銀座商店街
江東区北砂に位置し、明治通りと丸八通りを東西に結んで全長約670メートル、180店を超える店舗で構成しています。
始まりは定かではありませんが、戦前には30店ほどが営業していたと言われており、1945年に全ての商店が強制疎開、同年の東京大空襲で焦土と化しました。
戦後、復興ともに店舗も増え始め、1963年頃には、ほぼ現在の商店街と同じ180店が軒を連ね、明治通りと丸八通りを結ぶ全長670メートルとなりました。
雰囲気は、今もなお昭和のムード漂う風情ある商店街といった感じで、地域に根差した個人商店が中心です。
1日の来訪者数は平日で約15,000人、休日には約20,000人に至ります。
3.三大銀座を不動産投資目線で見てみよう
ここまでは各商店街の特徴を紹介してきましたが、不動産投資の目線から見た場合、三大銀座にはどのような特徴があるのでしょうか。
個々の物件について取り上げるのは非常に難しいので、今回は交通アクセス面に絞って見ていきます。
戸越銀座商店街
戸越銀座商店街の最寄り駅は戸越銀座駅と戸越駅で、いずれの駅も利便性の高いエリアといえます。
戸越銀座駅は東急池上線の駅で、五反田駅や蒲田駅まで乗り換えなしで行くことができます。五反田駅からは山手線、蒲田駅からは京浜東北線や東海道線も、少し歩けば京急蒲田駅から京浜急行線を利用し羽田空港へもアクセス可能です。
一方の戸越駅は都営浅草線の駅なので東銀座や日本橋、浅草へ直通で、泉岳寺で京浜急行電鉄に乗り換えれば羽田空港や横浜へ、さらに京成スカイアクセス線直通で成田空港までも一本で行くことができます。
また、都営浅草線は多くの路線に乗り継ぐことができるため、都心の大半のエリアに無理なく通勤が可能です。さらに、都営浅草線は西馬込始発のため、西馬込～泉岳寺間は通勤時間中でも乗車率が120％台と都心では空いている路線と言えます。そのためか近年マンションなどの住宅開発が進み少しずつですが乗車率が上がっているようです。
戸越銀座商店街の東側からは、歩いて大崎駅まで行くことも難しくありません。大崎駅では山手線、埼京線、湘南新宿ラインも利用できるほか、東京臨海高速鉄道りんかい線も利用でき、お台場やオリンピックの各種競技会場もアクセス可能です。
そのため、戸越銀座駅や戸越駅、大崎駅を利用すれば、企業が密集している都心の多くの主要駅に容易にアクセスできるため、このような駅周辺に勤務する人たちが戸越銀座商店街周辺に住む可能性が高く、賃貸需要も維持できると想定できます。
十条銀座商店街
埼京線の十条駅と京浜東北線の東十条駅がお互いに徒歩圏内にあるので、行き先に応じて使い分けできるのが、十条銀座商店街近辺に住むうえでの大きなメリットです。
十条駅からは池袋、新宿、渋谷などのターミナル駅に乗り換えなくアクセスできます。池袋、新宿、渋谷エリアで働く人はもとより、これらの駅で別路線に乗り換える人にとっても、十条駅に住むことは非常に大きなメリットがあります。
また、東十条駅は上野や東京、新橋、浜松町、品川などの主要駅まで一本でアクセス可能です。
このように十条駅と東十条駅で都心の主要エリアの多くをカバーできることから、アクセスの良い十条銀座商店街の周辺にこれらの駅周辺で働いている人たちが住む可能性が高く、賃貸需要も期待できます。
山手線駅の主要駅で賃貸住宅を探す場合、かなり家賃が高額ですが、十条周辺では山手線各駅へのアクセスの良さに比べると家賃が安く、また、生活環境が整っているため若い方を中心に入居者が見込めるエリアです。
ただ、埼京線も京浜東北線も通勤時間の乗車率が180％を超えるため、いわゆるすし詰め状態、地面に足をつくのがむつかしいほどギュウギュウです。それは埼玉方面からの多くの乗客が都心を目指して通勤しており、その中での通勤は「痛勤」といわれるほどです。
都心へのアクセスは良いものの、少し考える必要はありそうです。
砂町銀座商店街
砂町銀座商店街は、最寄り駅の都営新宿線西大島駅からは徒歩で15～20分程度かかります。バスなら4分程度で商店街から駅まで行けるので、商店街周辺に住んでいる人は日常的にバスを使う人が多いようです。
一方、都営新宿線を使いづらい人でも、バスの利用を前提とすれば、総武・半蔵門線錦糸町駅まで15分、東西線東陽町駅や総武線亀戸駅まで12分でアクセスできます。
バスは交通渋滞の影響を受けやすいうえに、電車の終電より最終バスの時間が早い場合が多いというデメリットもあります。
そのため、バス移動前提の物件は駅近の物件よりも、若干交通の利便性に劣りますが、バスでさまざまな路線にアクセスできることは砂町銀座商店街の持つ大きな強みと言えるでしょう。
また、副都心の1つとしてオフィスや大型商業施設の集積が進む錦糸町に15分圏内と至近のため、砂町銀座商店街周辺に住み、通勤やプライベートで錦糸町に行くという人の需要にも応えることができる立地といえるでしょう。
4.単身者向け投資は要検討
三大銀座は飲食店や日用品などが手に入る店も充実しているほか、交通アクセスが良く通勤にも便利なため、ファミリー向けの物件では好条件の立地といえますが、単身者向けの投資は検討すべきといえるでしょう。
例えば、一般的な単身者が帰宅する時間帯では、閉店しているお店も多いでしょうし、職種によっては日常的に商店街の店を利用できないこともあります。単身者の場合、むしろ24時間営業のスーパーやコンビニなどを日常的に利用するお店がある方が利便性は高いと言えます。
このように、三大銀座はいずれも都心に位置しており、交通アクセスの良さは魅力的ですが、単身者では商店街の利便性を享受しにくいことから、単身者向けの投資はよく考えて行う必要があります。
5.まとめ
三大銀座の魅力は、生活の利便性と都心方面への交通アクセスの良さです。
ファミリーにとってこれらの要素は魅力的ですが、単身者では商店街の利便性が享受しにくいことが多く、商店街周辺での不動産投資はしっかり検討する必要のある立地といえます。
単身者には商店街の有無よりも駅に近い都心のワンルームマンションがおすすめです。
立地の特性を把握し、失敗のしない投資を心がけましょう。
