「投資用に購入したマンションに自分や子供が住んでもいいのか？」と疑問に思われる方は少なくありません。特に初めて不動産投資に取り組む場合は、最悪自分や家族が住めるのであれば、最低限のリスクヘッジになると考える方が多いようです。
結論から申し上げますと、投資用マンションに自分・家族が住むことは可能です。マンションそのものには投資用・居住用の区別がないため、どんな物件も自由に住んだり貸したりすることができます。
しかしローンを利用している場合、不動産投資を目的に購入した物件を居住用に切り替えて利用できるケースはごく稀です。今回は、将来的な居住を見据えて投資用マンションを購入する際の注意点などをご紹介していきます。
目次
1．ローンの視点で見る投資用マンションと居住用マンションの違い
投資用としてマンションを購入する場合
居住用としてマンションを購入する場合
勝手に投資用・居住用を変更したらどうなる？
2．投資用マンションに自分で住むときの注意点
入居者を退去させるのは難しい
経費計上ができない
家賃収入がなくなる
3．まとめ
1．ローンの視点で見る投資用マンションと居住用マンションの違い
投資用マンションに自分が住むのが難しいといわれる最も大きな理由は、不動産投資ローンを組むと自宅として利用することが禁じられるからです。
不動産投資ローンと自宅用の住宅ローンは別のローンとして取り扱われるため、不動産投資が目的のローン商品で融資を受けた場合、途中で自己利用に切り替えることは原則不可能です。反対に、居住目的の住宅ローンで購入した物件を賃貸投資に回すこともできません。
この仕組みをより深く理解するために、投資用と居住用のローンに関する基礎知識を見てみましょう。
投資用としてマンションを購入する場合
投資用としてマンションを購入するときは、不動産投資向けのローンを契約することになります。
不動産投資ローンは賃貸投資という事業を目的として融資を受けられるローンであり、ローン契約者個人の収入だけでなく、家賃収入を返済原資に含んで審査されています。
そのため、居住用の住宅ローンと比較すると金利が高く、代わりに多額の借入金を融資してもらうことができるのが特徴です。
居住用としてマンションを購入する場合
居住用の住宅ローンは投資用ローンと違って返済原資が個人の収入・資産のみに限定され一方、居住用住宅ローンは、一般的に銀行の優遇金利が適用されるため、不動産投資ローンよりも金利が大幅に低く設定される傾向にあります。
また、住宅ローンを利用する際は国から「住宅ローン控除」という所得税減税の控除を受けることができます。不動産投資ローンを利用する場合はこちらの控除も受けられないため注意が必要です。
勝手に投資用・居住用を変更したらどうなる？
住宅ローンは不動産投資ローンと比較すると金利が低く、控除も受けられるため支払額が少なくなります。しかし、住宅ローンを支払っている最中に賃貸へ出すのは契約不履行となるため禁止されています。同じ理由で投資ローンを組んで購入した物件を勝手に自己利用するのも避けましょう。
2019年には実際に居住用の住宅ローン「フラット35」で購入したマンションを賃貸投資に利用する不正が発覚、国土交通省などによって行政処分が下された事例もあります。借りた側は理由を問わず金融機関に借入額の一括返済を要求される可能性があるため、絶対にやめましょう。
1．投資用マンションに自分で住むときの注意点
前章で述べたように、ローン返済中は金融機関との契約上の兼ね合いで投資用マンションに自分が住むのは難しいでしょう。裏を返せば、現金でマンションを購入した場合やローンを完済した後は居住向けに利用しても何ら問題はありません。
ただし相応のデメリットもあるため、あくまで選択肢の一つと捉えておくべきでしょう。投資用マンションを自己利用する際に注意すべきポイントをいくつかご紹介します。
入居者を退去させるのは難しい
借地借家法により、貸主（オーナー）から賃貸借契約の解除を申し出る場合は正当な事由が必要である旨が規定されています。「自分・家族が住みたいから」だけでは正当な事由にはあたらないため、基本的に入居者を退去させるのは難しいでしょう。
自分のマンションであっても、既に入居している人を好き勝手に追い出すことはできないため、空室でない場合は注意が必要です。
なお、引っ越し費用・家賃数ヶ月分などを含む「立ち退き料」を支払って入居者に納得してもらったうえで退去させることは可能ですが、かなりコストが嵩みます。現実的には、マンションに空室が出たタイミングでその物件に移り住むのが、最もトラブルがなくスムーズな方法です。
「自分の物件だとしても、好きなタイミングで住めるとは限らない」という点は覚えておきましょう。
経費計上ができない
不動産投資は減価償却費や管理費、固定資産税などを経費として計上できるのが大きなメリットとして知られています。しかし、居住用として物件を利用する場合は事業でないので、当然経費の計上はできません。
なお、不動産投資に必要な経費については不動産投資の経費一覧！ワンルームマンション投資での注意点をご参照ください。
家賃収入がなくなる
当たり前のことですが、投資用の物件を自己利用に使った場合は家賃収入がなくなります。
自己利用中も管理費等の維持費はもちろん、固定資産税や各種修繕費用などの支出を自分が負担しなければなりません。そのことを踏まえたうえで自己利用に回すのが本当に正解なのか検討すべきでしょう。
3．まとめ
投資用マンションに自分や家族が居住することは原則可能ですが、不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合は契約上難しいでしょう。入居者との兼ね合いや経費面など、資産運用の観点から考えてもリスクが生じるため、基本的におすすめできません。
また、万が一のときのために自分が住みやすい物件を選ぶ、という視点は不動産投資の本来の目的から外れており危険です。安易な考えだけで始めるのではなく、正しい知識を持って物件選びを行いましょう。
入居者目線で考え、需要が見込めるような条件で物件を探すことが重要です。
なお、不動産投資における物件選びのコツに関しては後悔しない！不動産投資の物件の選び方を徹底解説で詳しくご紹介しています。
