リーマンショックをきっかけに不動産投資へ興味を持つようになったA.K様。
会社員として働きながらも独学で不動産のノウハウを学び、10年以上運用をつづけていらっしゃいます。
市況の分析などを独自で行い、自分で考え、調べて行動することが大切だと語るA.K様ですが、過去には管理会社の選び方で「勉強になった」と感じたことも。副業オーナーとしての成功談、失敗談を詳しくお聞きしました。
| お名前 | A.K様 |
| ご住所 | 関東 |
| ご年齢 | 40歳代 |
| ご職業 | 会社員 |
| 所有物件 | 4件 |
不動産投資を始められたきっかけは何ですか？
2008年のリーマンショックで不動産価格が暴落して、そこから価格が戻ったあたりで「上がっている今買うべきかな」と考えたのがきっかけです。実際に投資を始めたのは2010年ごろで、そこからずっと続けています。お金を増やすことが最初の目的だったので、株やFXと同じ形で不動産に投資できるところが魅力的だと感じました。
【一言解説】リーマンショックと不動産投資
2008年9月、アメリカの大手銀行グループリーマン・ブラザーズ・ホールディングスが倒産したことに端を発するリーマンショックにより、日本経済は大きな打撃を受けました。
不動産業界も例外ではなく、リーマンショックの影響で新設住宅着工戸数が大幅に減少するなど市況の悪化が見られました。
現在お持ちの投資物件はどんな物件ですか？
全部で4物件ですね。東京都内のワンルーム3件とファミリータイプ1件を所有していて、ワンルームのうち1件はクレアスライフさんから購入しました。
もう1件、購入元はクレアスさんではないですが管理していただいている物件があります。ですのでクレアスさんに管理をお任せしている物件は合わせて2件ですね。
不動産投資を始める時、どうやって会社を選びましたか？
「事前にきちんと会社について調べる」というのは不動産投資を始めた直後から意識しています。
当初はネット上に情報があまりなかったので、近所の不動産屋さんに行って話を聞くところから始めましたね。
宅建やファイナンシャルプランナーの勉強で基礎的な知識を学び、候補物件にいろいろ足を運んでどんな物件に投資すべきか熟考しました。
仲介業者さんから投資用物件を扱っている会社さんまで、多分全部で20社くらいから話を聞いたと思います。
これまでの経験から、何を基準に会社を選ぶのが大事だと思いますか？
会社を選ぶうえではもちろん実績も大切なんですが、最終的な決め手となるのはやはり担当者さんのご説明と、自分の目で見て物件が魅力的かどうかじゃないですかね。
正直に言うと、投資家目線からは会社の実績がはっきりとは見えにくいんですね。
最初に検討した20社は大半が上場企業だったので公開されている財務諸表なども確認したんですが、どう考えるべきか難しくて。企業としての利益率が高かったとしても、我々投資家にとって良いこととは限らない。実績を数値で判断するのはとても難しいんですが、なぜ利益率が高いのか直接経営者の方に伺うわけにもいかないですし。
だから物件の魅力と会社の実際のビジネスモデルを総合的に見て決めなきゃいけないと個人的には思っています。
会社の規模やブランド力で一概に選んでしまうのは良くないんじゃないかなと。
同じ会社でもどんな方に担当していただくか、どんな物件を紹介していただくかで大きく変わりますから、そこも大きなポイントになっていると思います。私の場合、特に管理までお任せする場合は注意深くその会社について調べるようにしています。
物件購入時、ローンを組むことに抵抗はありましたか？
正直最初は少し抵抗がありましたね。
金融の仕事をしていたこともあり実際にローンを組む際の手続き的な障害はなかったものの、大きなお金を借りることに対して全く抵抗がないとは言い切れませんでした。
リスクを取ってお金を借りるわけですから、実際に投資として儲かるのか考えながらお金を借りて大丈夫か考慮しなければいけない。
今のところローンを組んでいるのはファミリータイプの物件だけで、あとはキャッシュで買っているのは借りることにまだ慣れていないからという理由もありますね。
ただ、お金を借りて投資したほうがリターンは良くなりますよね。利益を考えてお金を借りるべきだと合理的に判断したのであれば、多少の抵抗感は障害にならないんじゃないかなと個人的には思います。
物件を選ぶときのこだわりや、譲れない点はありますか？
実際の需要として成立しうるのか、賃貸に出して借りてくれる人が一体どれぐらいいるのかはものすごく重視しています。
それから物件として、エリアとしての希少性ですね。周りに競争相手がいない物件は賃貸に出すときももちろん有利ですし、物件を売却するときに高く売りやすくなります。
あとはブランド、そしてエリアの利便性には非常に気を遣っています。特にファミリータイプの物件を選ぶ時は自分が住みたいかどうかをよく考えて投資しました。
物件選びの際にはどうやって情報収集していますか？
不動産投資にはファミリータイプとワンルーム、大きく2つのセクターがあると思います。どちらの物件を狙うかにもよるんじゃないですかね。
ワンルームについては、情報が出たらすぐに買わないと売り切れてしまいます。ですからネットや不動産会社など、とにかく色々なところに網を張って常に情報収集するよう心がけています。
チャンスと見たらすぐ動くのが大切ですね。待っているとすぐ売れてしまうので、出てきたらすぐキャッシュで買っちゃうぐらいの勢いで。ワンルームは特にある程度はすばやく動けるよう意識しています。
実際に物件を運用して感じたことはありますか？
2010年から4件の物件を運用してきましたが、すべてが成功だったとは思っていません。大変勉強になったと思ったところもあります。
インフレが来てこれから金利が上昇するとの見方が一般的ですが、一方で実質金利自体はそんなに上がらないんじゃないかと言われていますよね。
インフレによる為替の影響もあるので一概に言えないですが、金利は簡単に上げられないのではないかと思っています。そうすると、不動産を買う時の金利、つまり借入金利も恐らくそこまで高くならないだろうと。
一方で、物件や建設資材、人件費は上がっていくので、長い目で見たら不動産の価値はまだ上がっていくのではないかと考えています。
だから早い段階で投資に踏み切ったのは正解だったと思います。
日本の不動産は海外と比べると全然安いので、今はまだ全然売り時ではないのかなと個人的には思います。これからも引き続き不動産の物件を探して購入したいですね。
勉強になったと感じたのはどんなことでしたか？
一つ難しいなと思ったのは、管理会社の選び方です。不動産投資は買って終わりではなく、どういう会社さんに、どうお任せするかしっかり考えなければならないことを運用しながら学びました。
2件目の物件は違う会社から購入したんですが、不動産会社が違うと管理も全然違ってくるんですね。
正直その時にクレアスさんの管理がすごいなと分かりました。
管理会社を選ぶ時は賃貸をつけるときに賃料マーケットをどれぐらい見ているか、どうやって賃貸の募集をかけているかなど、購入後の運用体制をできるだけ細かく調べてから契約すべきだと思います。
自分で管理できる人はそれで良いと思いますし、管理会社さんにお任せするなら会社選びのノウハウを身につけていかないと成功に繋がらないと考えています。
購入した物件を誰かに貸して賃料を貰い、最後に売って儲かる。そこまで考えて投資するわけですから、買って満足してはいけないなと気付きました。
不動産価格が高騰していることについてはどう思いますか？
日本の不動産はまだまだ全然強気で良いと思っています。
日本は他国より相対的に政治が安定していて、突然やることがガラッと変わりそうな感じはないので、そういう意味では安心して資産を置いておける国ですよね。
一つネガティブポイントを上げるとしたら、円安に大きく振れてしまった場合為替のリスクだけはあると思います。
逆に言えばそこさえヘッジしてしまえば、外国人の立場からしても日本にお金を置いておくこと自体良いことになるのではないかと。
都心部に関してはワンルームとファミリーで若干違いはあると思いますが、人口はコロナ禍を乗り切ってまた増加傾向にありますし、最低賃金も継続的に上がっています。物価上昇率もある程度高い水準を維持できていますから、今のところ都心部の経済性は非常に良い状況だと思っています。
個人的に、今後は流動性が高い物件で勝負していきたいですね。
クレアスライフを知ったきっかけは何ですか？
最初の中古物件は別の不動産会社さんから購入したんですが、それがクレアスさんの物件だったんですね。
正直管理のことはよく分かっていなかったので、そのまま全部お願いすることになりました。これが最初のきっかけですね。
その後の管理も非常にうまくいったので何の文句もなく、今までご縁が続いています。
クレアスライフが良いなと思われる点、魅力を感じられる点は何ですか？
管理の面で非常に安心できるところは大きなメリットではないでしょうか。
コストの安さ、担当者の能力の高さ、賃貸づけの上手さ、全て含めて総合的に素晴らしい会社だなと思っています。
1件目はクレアスさんの中古物件を別の不動産会社さんから買って、2件目は完全に別のところから買って、3件目はどうしてもクレアスさんから買いたいと思ってお声がけさせていただきました。ワンルームを買うならクレアスさんが一番安心して管理を任せられると。
クレアスさんは基本的に都心部のなかでも割と立地が良く、グレードの高い物件を扱っているように思います。
安売りしなくて済むワンルームと言いますか、造りが良いので物件自体に対する安心感もありますね。
クレアスライフの担当者はどうでしたか？
何も言わなくてもちゃんとやってくれて、一番安心してお任せできるタイプですね。
不動産投資は買って終わりではなくそこからが始まりなので、その先一緒にやっていける人たちかどうかというのが一番重要なのかなと思います。そういう意味でクレアスさんは非常に信頼感があります。
不動産運用では「便りがないのが良い便り」なんですが、はっきり言うと今まで一度もトラブルが起きていない物件なんて1つもありません。
そういうトラブルが起こった時、前面に出てくるのが担当者の力と会社の姿勢なんじゃないかなと。
どの物件でも管理会社さんの対応をつぶさに見る機会があるんですが、特にクレアスさんは丁寧かつ迅速に対応していただけて、非常にありがたく感じました。
クレアスさんの物件で、退去後のマンションに故障している箇所があるとの報告をもらったことがあったんですね。
それで工事が必要になったんですが、その時良い業者さんを担当者の方にご紹介いただいたんです。そのおかげで退去後すぐに次の入居者が決まり、工事もその間に終わったので空室期間なくスムーズに次の入居者さんへと移ることができました。
普通は壊れている箇所があるのに工事まで終えて次の賃貸へ、なんて上手くいかないですよね。大変ありがたいなと思いました。
不動産投資を検討されている方にアドバイスはありますか？
当たり前の話なんですが、自分で考えて、自分で調べて、自分で行動することがすごく大切なんじゃないでしょうか。
投資なのでやはり無理をすると良くはないんですが、かといって無理をしなくて良いぐらい簡単な投資というのもありません。結局は自己責任なので、始める前に自分でしっかり検討することが一番大事だと思います。
ですので私は投資する前に一度は物件を見ると肝に銘じています。すぐに売り切れそうで時間が無いときは見に行く暇がないこともあるかもしれませんが、何件も物件を買ってある程度知識と資金の余裕が出てくるまではやらない方が良いんじゃないかと。
少なくとも最初の1件目はしっかり自分の目で見てから決めるべきだと思います。
部屋の雰囲気や周りに住んでいる人の様子、経済状況を調べて、どんな人がこの物件に入居するのか想像力を働かせることがとても大切ですね。
【まとめ】
リーマンショックを機に不動産投資へ興味を持ち、10年以上運用を続けているA.K様。お話を聞いてみると、オーナーとして独学で勉強し、不動産への深い知見を持っていらっしゃることが伺えました。
10年以上運用を続けていらっしゃるのも、自分で調べて分析し、注意深く行動に移すA.K様のオーナーとしての手腕が発揮されているからだと感じました。
不動産投資を単なる利益取得の手段とするだけでなく、自分自身で興味を持って主体的に動くことが成功の近道であることが分かります。インタビューの際、「不動産投資が好き」とおっしゃっていたのが印象的でした。
物件選びに際して調査に余念がないA.K様ですが、それ以外に大切だと語ったのは管理会社選びの大切さ。不動産投資というと「売る」「買う」のやり取りばかりが注目されてしまいがちですが、家賃収入から得るインカムゲインを主な利益とする現在の不動産投資では、いかに効率よく物件を管理するかも非常に重要です。
特にワンルームマンションでは管理会社がオーナーの代わりに居住者とのやり取りや修理の手配などを行うため、問題が起きた場合に適切な対応を取ることができる管理会社を選ぶことが負担減につながります。
クレアスライフでは、購入後のマンション管理業務や賃貸付けや家賃回収、修繕といった賃貸管理をグループ会社と連携しながら全てサポートさせていただきます。
本インタビューの動画バージョンはこちら
買って満足しちゃいけない
